EL ALMACÉN COMO ACTIVO GEOPOLÍTICO

El almacén como activo geopolítico

Comercio electrónico, infraestructura logística y la reconfiguración del mercado industrial · Perspectivas Otsuka · Junio 2026

Cuando los historiadores económicos analicen la primera mitad del siglo XXI, la transformación más difícil de datar con precisión no será la transición energética ni el ascenso de la inteligencia artificial: será el momento exacto en que el almacén dejó de ser infraestructura de soporte y se convirtió en infraestructura de ventaja competitiva. La nave industrial —ese activo que durante décadas fue tratado como el pariente poco glamoroso del portafolio inmobiliario— se ha convertido en el nodo donde convergen la geopolítica comercial, la expectativa del consumidor digital y la automatización robótica. Entender esa convergencia en su dimensión territorial es, hoy, uno de los ejercicios de análisis más relevantes para quien administra capital patrimonial de largo plazo.

Este reporte examina la relación entre el crecimiento del comercio electrónico y el mercado industrial inmobiliario, con énfasis en México, y proyecta sus implicaciones para el período 2026–2040.

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I. El multiplicador que no cambia

Prologis —el mayor operador de bienes raíces logísticos del mundo, con 120 millones de metros cuadrados en 20 países— lleva más de una década midiendo la relación entre penetración del comercio electrónico y absorción de espacio industrial. Su hallazgo central ha permanecido estable desde 2014 a pesar de la automatización creciente, los avances en inteligencia artificial y la compresión de los ciclos logísticos: por cada punto porcentual de incremento en la participación del e-commerce en las ventas minoristas de Estados Unidos, el mercado absorbe entre 50 y 70 millones de pies cuadrados adicionales de espacio industrial. La razón por la que la automatización no ha contraído esa relación es contraintuitiva, pero está documentada. Las fuerzas que amplían el espacio requerido —mayor variedad de producto, inventarios más profundos, procesamiento de devoluciones, operaciones de ensamble y personalización final— compensan con consistencia la eficiencia que la robotización introduce. El espacio logístico utilizado por unidad de ingreso creció 57% en la última década, a pesar de que en ese mismo período la adopción de tecnología de almacén se aceleró. Prologis estima que el e-commerce requerirá entre 50 y 75 millones de pies cuadrados adicionales por año en Estados Unidos solo hasta 2030.

La implicación para México no es indirecta: el país opera como extensión de ese sistema de distribución, tanto por su función en la cadena de manufactura como por el crecimiento acelerado de su propio mercado digital.

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II. El mercado digital mexicano: velocidad y profundidad

En 2025, el comercio electrónico en México alcanzó un valor de 941,000 millones de pesos, un crecimiento anual de 19.2% según la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO). El canal digital representa ya el 17.7% del total de las ventas minoristas del país — el sexto sector más grande de la economía mexicana por volumen. El dato más revelador, sin embargo, no es el tamaño del mercado sino su velocidad relativa: mientras el PIB mexicano creció apenas 0.8% en 2025, el comercio electrónico lo hizo 25 veces más rápido.

Latinoamérica registró en 2025 una tasa de expansión del 15.9% en e-commerce — el doble del promedio mundial (8.4%). México, dentro de esa región, ocupa el octavo lugar global en penetración de comercio electrónico, por delante de Estados Unidos, Dinamarca y Singapur. La base de compradores digitales llegó a 77.2 millones de personas en 2025, una cifra que duplicó la de 2018 en siete años. La AMVO proyecta que para 2028 México podría superar el promedio global en penetración del e-commerce dentro del retail.

Dos datos de composición añaden dimensión al análisis. Primero: el 34% de los compradores digitales tiene madurez alta —la compra en línea forma parte estructural de su comportamiento—, mientras que el 42% tiene madurez media, lo que implica que tres de cada cuatro compradores aún tienen margen significativo para profundizar su relación con el canal. El mercado mexicano de e-commerce está en la mitad de su curva de penetración, no al final. Segundo: el 71% de los compradores combina canales digitales y físicos en su proceso de compra, lo que exige cadenas logísticas capaces de responder a la demanda en ambas direcciones simultáneamente —configuración que requiere más espacio industrial, no menos.

Datos de referencia:
— $941,000 mdp: valor del mercado e-commerce México, 2025. AMVO, marzo 2026
— 19.2% CAGR: crecimiento anual e-commerce México, 2025. AMVO
— 77.2 millones: compradores digitales México, 2025 — duplicó la cifra de 2018. AMVO / INEGI ENDUTIH 2024
— 17.7%: participación del e-commerce en ventas retail totales, 2025. AMVO
— $10,700 millones USD → $45,900 millones USD: mercado e-commerce logistics México, 2025–2034. CAGR 17.52%. Renub Research, 2026

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III. El capital que ya tomó posición

La velocidad del mercado no es abstracta: se expresa en decisiones de inversión ya ejecutadas que redefinen la geografía logística del país.

Mercado Libre inauguró en enero de 2026 su centro logístico XEM3 en Cuautitlán Izcalli, Estado de México —el cross dock más grande de la empresa en América Latina, con 80,000 m² y una inversión conjunta de 140 millones de dólares en alianza con Vesta, diseñado para procesar 550,000 paquetes diarios con capacidad de expansión a un millón a lo largo del año. En diciembre de 2025 inauguró su primer CEDIS en Hermosillo, Sonora, incorporando el noroeste al corredor de distribución del norte del país. En junio de 2026 formalizó ante la presidencia de la República un plan de inversión de 4,600 millones de dólares para México en el año en curso —la mayor apuesta anual de la empresa en el país, un 35% superior a 2025—, orientada a expansión logística, infraestructura tecnológica y servicios financieros digitales.

Amazon anunció en marzo de 2025 un plan de inversión de 6,000 millones de dólares en México para el período 2025–2026, con centros de distribución en Nuevo León y Jalisco. DHL completó en febrero de 2025 la expansión de su hub aéreo en Querétaro por 120 millones de dólares —ahora el mayor centro DHL Express en América Latina, con capacidad para 41,000 paquetes por hora. En el Estado de México, Amazon, Mercado Libre y Geodis comprometieron conjuntamente 21,265 millones de pesos en infraestructura logística durante septiembre de 2025, sumándose al corredor que ya concentra 389 centros de distribución.

Estos movimientos tienen una lógica territorial precisa: el capital logístico se desplaza hacia donde la densidad de consumidores digitales y la infraestructura de distribución coexisten. El norte del país, con su doble función —manufactura exportadora y nodo de distribución hacia el mercado estadounidense— está en el inicio de ese proceso de valoración.

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IV. La nave que el mercado de 2026 aún no construyó

El espacio industrial de alta especificación en México enfrenta una paradoja productiva: la demanda ya existe pero la oferta certificada está concentrada. El mercado de bodegas e-commerce en México alcanzó 1,010 millones de dólares en 2025 y se proyecta en 1,310 millones para 2030 (CAGR 5.31%, Mordor Intelligence). El espacio Clase A en la franja fronteriza norte opera cerca de su capacidad máxima, lo que está elevando rentas y acelerando el desarrollo especulativo en corredores secundarios.

La demanda que presiona ese mercado tiene tres vectores distinguibles:

Velocidad de entrega. En 2024, el 76% de los consumidores digitales en mercados maduros esperaba devoluciones gratuitas —frente al 40% en 2019—, y el 70% anticipaba entrega en el mismo día o al día siguiente. Esas expectativas migran hacia México a la velocidad de los millennials y la Generación Z, que representan juntos el 65% de los compradores digitales en el país (AMVO, 2026). Para cumplir esos tiempos, las redes de distribución requieren nodos locales: bodegas más próximas al consumidor, menores en tamaño pero más precisas en ubicación.

Infraestructura de devolución. El 22% de las compras digitales en México termina en devolución, según AMVO. Cada devolución genera un flujo logístico inverso que requiere espacio de clasificación, reacondicionamiento y reingreso al inventario. Las instalaciones de reverse logistics son uno de los segmentos de menor oferta y mayor crecimiento en el mercado de naves industriales del país.

Cross-border fulfillment. La eliminación gradual de las reglas de minimis en Estados Unidos —que eximían de aranceles a paquetes individuales bajo 800 dólares— fuerza a los operadores de e-commerce de origen asiático que abastecían el mercado americano desde almacenes en China a reposicionar inventario en territorio con acceso inmediato al USMCA. México, y en particular el corredor fronterizo norte, es la única geografía que ofrece esa combinación: mano de obra calificada, infraestructura carretera binacional, régimen fiscal IMMEX y proximidad física al mercado de consumo más grande del mundo. Prologis identificó este desplazamiento como una de las predicciones más relevantes para 2026: los operadores asiáticos expanden redes en América Latina para soportar cross-border fulfillment onshore.

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V. La automatización como variable de diseño, no de reemplazo

Un análisis serio del mercado industrial en el horizonte 2030–2040 requiere resolver una tensión aparente: la automatización robótica comprime el espacio requerido por operación, pero los datos históricos demuestran que la demanda de espacio industrial crece a pesar de ella. La resolución de esa tensión no es paradójica sino estructural.

Prologis estima que hasta el 50% de las operaciones logísticas globales podrían incorporar robots móviles autónomos (AMRs) en la próxima década. Los sistemas de almacenamiento y recuperación automatizados (AS/RS) pueden aumentar la productividad por metro cuadrado entre 10% y 20%, y reducir el tiempo de proceso de orden de picking en 40%. La adopción de Warehouse Management Systems (WMS) entre pequeñas y medianas empresas está acelerándose: el 70% de los ejecutivos logísticos en México planea invertir en automatización significativa antes de 2026, según IDC. Sin embargo, el mismo Prologis estima que la adopción plena de AS/RS tendrá un techo de entre 10% y 20% del parque industrial global en los próximos 10 a 15 años —no por falta de tecnología, sino por economía de escala: los sistemas de almacenamiento automatizado requieren densidades de volumen y capital inicial que solo los operadores de mayor escala pueden justificar.

Para el mercado industrial de mediano y largo plazo, la implicación es que la automatización redefine los atributos de los activos más que su cantidad. La nave que competirá en 2030 tiene especificaciones concretas: altura libre mínima de 12 metros para integrar AS/RS de alta densidad, subestación eléctrica propia con capacidad suficiente para sistemas robotizados, losa con resistencia al rodamiento para AMRs, conectividad de fibra redundante para WMS e integración de plataformas OMS/TMS. Los predios que hoy tienen esas características —o el potencial de desarrollarlas— se apreciarán de forma diferenciada respecto al parque industrial convencional. El activo que no puede adaptarse a esa especificación técnica enfrenta obsolescencia funcional, con independencia de su ubicación o su precio de renta actual.

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VI. El corredor norte en la nueva geografía logística: horizonte 2040

La proyección a 10–15 años del mercado industrial en el norte de México opera sobre tres certezas estructurales y una variable de aceleración.

Certeza 1: El e-commerce mexicano tiene al menos una década de crecimiento sostenido. Con 17.7% de penetración en retail y una curva de madurez del comprador aún en desarrollo, el mercado digital mexicano no ha llegado a su punto de saturación. China, el mercado más maduro del mundo, opera al 45.8% de penetración. El trayecto entre donde México está hoy y donde podría estar en 2038–2040 implica una multiplicación significativa del espacio logístico requerido para servirlo.

Certeza 2: La manufactura avanzada y la distribución digital convergen en la misma geografía. Ciudad Juárez y la zona metropolitana de Chihuahua concentran cadenas productivas de electrónica, dispositivos médicos y aeroespacial que son precisamente las categorías de mayor penetración en el canal digital. Un fabricante de componentes electrónicos que también abastece el mercado de consumo final en línea tiene incentivos para operar manufactura y fulfillment en el mismo corredor geográfico. Esa convergencia crea demanda dual sobre el mismo territorio.

Certeza 3: La energía es ya el factor de localización más crítico para la infraestructura logística avanzada. Prologis identificó en su reporte de predicciones para 2026 que la disponibilidad de energía será uno de los tres factores principales globales de selección de ubicación para instalaciones logísticas con capacidad de soportar automatización y manufactura. Hines, gestora global de activos reales, documentó que los activos con ventaja energética —capacidad instalada propia, proximidad a generación renovable, densidad de red— están emergiendo como categoría de valoración diferenciada. En Chihuahua, la iniciativa de 1,000 MVA adicionales de capacidad orientada a manufactura avanzada e infraestructura digital posiciona al estado para capturar ese diferencial.

La variable de aceleración: la revisión del T-MEC. El tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá está sujeto a revisión formal en 2026. El resultado de esa renegociación definirá el régimen de reglas de origen que gobernará la manufactura y el comercio en la región por al menos una generación adicional. Un T-MEC fortalecido con reglas de origen más estrictas —que requieran mayor contenido regional en productos electrónicos, semiconductores y vehículos— aceleraría la relocalización de cadenas de suministro hacia México. CBRE prevé una segunda ola de nearshoring para el segundo semestre de 2026 o el primero de 2027. El mercado industrial del norte del país es el principal beneficiario de ese escenario, y el período de menor valoración relativa —el intervalo entre el anuncio y la materialización— es, por definición, el momento anterior al actual.

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VII. Lo que el inventario futuro exige al activo presente

La síntesis de este análisis produce una taxonomía clara de los activos industriales en función de su posición frente al ciclo logístico que viene:

Activos de primera clase: predios con certeza jurídica completa, derechos de agua activos, capacidad eléctrica instalada o expandible, altura libre superior a 10 metros, acceso a corredor carretero de primer nivel y ubicación en radio de 60 minutos de puntos de cruce binacionales certificados. Sobre esos predios convergerán simultáneamente la demanda de manufactura avanzada, la demanda de distribución e-commerce y la demanda de infraestructura digital. Su valoración seguirá una curva distinta al mercado general.

Activos de segunda clase: predios con buena ubicación pero restricciones en alguna de las variables críticas —energía, certeza jurídica, altura libre— que requieren inversión específica para ingresar al ciclo de demanda avanzada. Representan la oportunidad de valor agregado: la diferencia entre el precio con restricción y el precio sin ella es la prima que el mercado pagará cuando la restricción se resuelva.

Activos en rezago estructural: instalaciones con especificaciones inferiores a los estándares de automatización básica —altura libre inferior a 8 metros, losas convencionales, sin capacidad eléctrica suficiente—, ubicadas fuera de los corredores logísticos activos. Ese segmento enfrentará presión de valor creciente conforme el mercado se estratifica.

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Lo que el almacén sabe

El comercio electrónico no reemplazó al almacén: lo convirtió en el punto de resolución de todas las promesas que el canal digital hace al consumidor. Cada entrega en 24 horas, cada devolución procesada, cada pedido personalizado tiene detrás una instalación física con coordenadas geográficas precisas, derechos de propiedad verificables y capacidad de infraestructura medible. La promesa digital se cumple o se rompe en el territorio.

México tiene 77 millones de compradores digitales que crecen a 25 veces la velocidad de la economía general, una posición manufactura que atrae 40,871 millones de dólares anuales de inversión extranjera directa en niveles récord, y un corredor fronterizo norte que combina profundidad técnica industrial con acceso inmediato al mercado de consumo más grande del mundo. Los operadores que comprendan la geografía de esa convergencia antes de que el mercado la descubra tendrán posición en los activos correctos al precio del análisis, no al precio del descubrimiento.

El almacén que el e-commerce necesitará en 2035 ya tiene coordenadas. Lo que aún no tiene, en muchos casos, es dueño informado.

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REFERENCIAS

— AMVO — Estudio de Venta Online 2025 / 2026. Asociación Mexicana de Venta Online, marzo 2026
— Secretaría de Economía — IED acumulada México, cierre 2025. Comunicado 13/2026, febrero 2026
— Prologis Research — The E-commerce Boom Isn't Over: Implications for Logistics Real Estate, 2025
— Prologis Research — Future Proofing the Global Supply Chain: AI, Automation and Technology, 2025
— Prologis Research — Bold Predictions for 2026: Supply Chain Trends to Watch, diciembre 2025
— Prologis Research — Interpreting Implications for Logistics Real Estate, 2025
— Mordor Intelligence — Mexico E-Commerce Warehouse Market Size & Forecast 2025–2030, abril 2026
— Renub Research — Mexico E-Commerce Logistics Market 2026–2034, marzo 2026
— Colliers — U.S. Industrial Warehouse Absorption Q3 2025
— CBRE — Crossroads: Industrial & Logistics Opportunities in U.S.–Mexico Border Markets, podcast 2025
— Hines — Power-Advantaged Infill Assets Report, 2025
— IDC — Automation Investment Survey, logistics sector Mexico, 2025
— Cushman & Wakefield — Mexico Industrial Labor Report, diciembre 2025
— Cluster Industrial — Mercado Libre XEM3, Cuautitlán Izcalli, enero 2026
— The Logistics World — Mercado Libre inversión 4,600 mdd México 2026, junio 2026
— AMPIP — Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, 2025

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OSCAR ASAJIRO OTSUKA

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