El valor de la tierra y la distorsión del mercado inmobiliario mexicano

El valor de la tierra y la distorsión del mercado inmobiliario mexicano

Oscar Asajiro Otsuka Villagrán

Otsuka.mx · Chihuahua, México · Octubre de 2026

Historia, metodología y una revisión crítica de la cultura de la valuación en México frente a su evolución internacional

En México existe una expresión que he escuchado de distintas maneras dentro del mercado inmobiliario: «Súbale al valor del avalúo». En ocasiones se acompaña de otra igualmente reveladora: «Cóbreme un poco más, pero ayúdeme a que salga en esa cantidad».

Detrás de estas solicitudes encuentro una costumbre profundamente arraigada en nuestra sociedad: la disposición a modificar procedimientos, documentos y resultados para conseguir aquello que nos conviene. Lo extraordinario es la naturalidad con la que algunas personas hacen estas propuestas, incluso frente a profesionistas cuya responsabilidad consiste precisamente en emitir un juicio independiente.

Un propietario que considera que su inmueble vale diez millones de pesos puede contratar a un perito esperando que el avalúo confirme esa cantidad. Si el resultado es inferior, buscará argumentos para modificarlo y, eventualmente, otro valuador dispuesto a cumplir su expectativa. En el ámbito hipotecario sucede algo semejante cuando comprador, vendedor e intermediarios encuentran ventajas en aumentar artificialmente el importe documentado de una operación.

Esta manera de proceder termina teniendo consecuencias económicas que trascienden a quienes participan en la negociación. Los avalúos se utilizan como respaldo de precios comerciales, garantías financieras y referencias para nuevas valuaciones. Una cifra alterada puede continuar circulando durante años, incorporándose a la información que otros participantes consideran válida para tomar decisiones patrimoniales.

La corrupción mexicana tiene características que me parece que merecen estudiarse también desde nuestra conducta cotidiana. Hemos desarrollado una tolerancia considerable hacia la alteración de las reglas cuando existe algún beneficio individual. El favor, la recomendación, el conocido, la gratificación y el arreglo particular forman parte de relaciones que encontramos en la administración pública y también en numerosas actividades privadas.

La Encuesta Nacional de Calidad e Impacto Gubernamental de 2025, publicada por el INEGI, encontró que el 84.1% de la población adulta de las ciudades estudiadas consideraba frecuentes o muy frecuentes los actos de corrupción. El 15.6% reportó haber experimentado corrupción durante trámites, pagos, solicitudes de servicios o contactos con autoridades. Los resultados corresponden a experiencias con el sector público, pero ayudan a comprender la familiaridad social con la que convivimos con este fenómeno.

En el Índice de Percepción de la Corrupción 2025, elaborado por Transparencia Internacional, México obtuvo 27 puntos de 100 posibles y ocupó la posición 141 entre 182 países y territorios evaluados.

Me llama mucho la atencion cómo esa cultura se manifiesta en una profesión que interviene directamente en la determinación del patrimonio de las personas y en la estructura financiera de nuestro mercado inmobiliario. Un avalúo representa una conclusión técnica que puede influir en una compraventa, el financiamiento de una construcción, la liquidación de una herencia, una garantía bancaria y las decisiones de inversión de una empresa. Por ello considero necesario revisar cómo hemos desarrollado nuestra metodología de valuación, qué tan confiables son sus resultados y cuáles herramientas están utilizando otros países para perfeccionarla.

La historia mexicana ofrece antecedentes que ayudan a comprender nuestra evolución:

Durante la época colonial ya se realizaban tasaciones de bienes inmuebles para fines administrativos, comerciales y tributarios. El Colegio de Valuadores de Chihuahua San Felipe el Real refiere antecedentes documentales de avalúos ordenados por el Cabildo de la Ciudad de México desde el siglo XVI.

La valuación moderna comenzó a adquirir mayor organización durante el siglo XIX, particularmente con el desarrollo del catastro. La Ley de Catastro de 1896 y su reglamentación de 1899 incorporaron procedimientos para clasificar terrenos y construcciones, determinar valores unitarios y considerar las características físicas de los inmuebles.

Durante las primeras décadas del siglo XX, la expansión del crédito hipotecario impulsó la necesidad de contar con estudios más especializados. La creación del Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas en 1933 contribuyó a ese proceso.

La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) quedó establecida formalmente en 1950, después de los antecedentes normativos derivados de la Ley General de Bienes Nacionales de 1944. En 1958 se fundó el Instituto Mexicano de Valuación, que posteriormente impulsó la organización gremial y la profesionalización de la actividad.

En 2004 se creó el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), que sustituyó a la CABIN, mientras que la Sociedad Hipotecaria Federal estableció reglas generales para la valuación de inmuebles destinados a garantizar créditos hipotecarios. Estas disposiciones fueron acompañadas posteriormente por actualizaciones metodológicas y mecanismos de acreditación profesional.

La evolución produjo un sistema sustentado principalmente en los enfoques de mercado, costos e ingresos, además de los métodos residuales utilizados para determinados terrenos y proyectos inmobiliarios.

1.- El enfoque físico analiza el terreno y el costo de reposición de las construcciones, considerando depreciación, conservación, deterioro y obsolescencia.

2.- El enfoque de ingresos estudia los beneficios económicos que un inmueble puede generar mediante rentas, capitalización y, cuando corresponde, proyecciones de flujos futuros.

Los métodos residuales permiten examinar el valor de terrenos o proyectos a partir de su aprovechamiento, ingresos esperados, inversiones necesarias, plazos de comercialización y riesgos.

3.- El enfoque comparativo de mercado utiliza propiedades semejantes y aplica factores de homologación para corregir diferencias de superficie, ubicación, conservación, edad, calidad constructiva y otros atributos que influyen en su precio.

Estas 3 principales metodologías tienen fundamentos técnicos reconocidos internacionalmente. El problema aparece cuando sus resultados dependen de información comercial que contiene expectativas exageradas, referencias repetidas o valores deliberadamente manipulados.

Las reglas publicadas por la Sociedad Hipotecaria Federal el 27 de septiembre de 2004 permiten utilizar al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles semejantes para aplicar el enfoque de mercado. La disposición contempla operaciones realizadas y ofertas en firme como fuentes para investigar el comportamiento inmobiliario.

Aquí el problema estructural es que la homologación corrige las diferencias físicas y comerciales entre propiedades, pero seguimos dependiendo de la autenticidad económica de los precios introducidos en el estudio.

Imaginemos seis terrenos anunciados en una misma zona. Sus propietarios determinaron los precios consultando publicaciones de otros terrenos semejantes. Algunos anuncios llevan meses o años sin producir una venta y otros corresponden a cantidades deliberadamente elevadas para dejar margen de negociación. Un valuador puede recoger las seis referencias, ajustar sus diferencias y obtener una cifra técnicamente presentada como valor comercial, aunque ninguno de los inmuebles haya conseguido venderse en las cantidades publicadas.

De esta manera terminamos calculando expectativas mediante fórmulas matemáticas y convirtiéndolas en referencias aparentemente objetivas.

La situación se agrava cuando interviene directamente la manipulación del perito. El propietario solicita que se aumente el resultado, el profesionista modifica factores de homologación, selecciona comparables convenientes o cambia determinados parámetros hasta alcanzar la cifra esperada. Puede conservarse toda la apariencia de un estudio técnico, con tablas, fotografías, planos y cálculos, mientras la conclusión responde a un acuerdo previo.

En el mercado también encontramos propietarios que utilizan estos avalúos para justificar sus precios. Una propiedad sobrevaluada comienza a anunciarse respaldada por un documento profesional. Otros propietarios consultan la publicación, encuentran un nuevo antecedente y elevan sus propias expectativas. Posteriormente, un segundo valuador puede incorporar esas referencias en otro dictamen.

Así es como la distorsión se reproduce y comienza a extenderse.

La corrupción dentro de esta actividad adquiere características particularmente preocupantes cuando participa un desarrollador inmobiliario que dispone de numerosas unidades para comercializar. Los precios de lista, las preventas, los avalúos utilizados para obtener financiamiento y las publicaciones posteriores pueden provenir de decisiones económicas establecidas por un mismo grupo empresarial. Las referencias parecen numerosas, aunque comparten un origen comercial común.

La presión sobre quienes valúan estos desarrollos tampoco debe subestimarse. Un promotor capaz de contratar decenas o cientos de avalúos representa una fuente importante de ingresos para profesionales y unidades de valuación. Cuando conservar esa relación económica termina influyendo en los resultados, el conflicto de interés alcanza a quienes deberían garantizar la independencia del estudio.

Existen antecedentes documentales que permiten examinar estas prácticas con mayor profundidad:

En enero de 2008, Julieta Alemán, Javier Gutiérrez y Gabriel Gómez, investigadores vinculados a la Sociedad Hipotecaria Federal, elaboraron el estudio Modelo de Detección de Fraude por Sobrevaluación del Valor de la Vivienda.

El documento examinó mecanismos de fraude relacionados con desarrolladores, intermediarios financieros y peritos valuadores. Sus autores describieron cómo la presión por mantener el crecimiento comercial podía incentivar avalúos artificialmente elevados y facilitar créditos hipotecarios mediante simulaciones del enganche.

Uno de sus ejemplos consiste en una vivienda cuyo precio real es de 150,000 pesos. Para permitir que el comprador obtenga financiamiento sin aportar el enganche correspondiente, el promotor puede acordar con el valuador elevar artificialmente el valor documentado a 165,000 pesos. De esta manera se consigue presentar una estructura financiera distinta de las condiciones económicas reales de la compraventa.

Los investigadores también analizaron una muestra de 18 créditos con anomalías que habían reclamado el pago de una garantía, encontrando que las valuaciones posteriores resultaban aproximadamente 40% inferiores a los precios documentados originalmente. La muestra correspondía a casos seleccionados por sus irregularidades, y precisamente por eso resulta especialmente útil para estudiar el mecanismo del fraude.

Me parece extraordinariamente revelador que desde 2008 se estuvieran desarrollando modelos técnicos para detectar la sobrevaluación fraudulenta de viviendas y que, tantos años después, sigamos necesitando examinar estas prácticas dentro de nuestro sistema inmobiliario.

En 2024, el director del Infonavit denunció públicamente una red de corrupción que involucraba trabajadores del instituto, notarios, despachos y peritos valuadores, relacionada con el otorgamiento irregular de múltiples créditos sobre las mismas propiedades. Según la información difundida entonces, se habían identificado miles de créditos con anomalías.

También encontramos antecedentes dentro del ámbito legislativo. Una iniciativa federal presentada en 2023 planteó problemas de dispersión normativa y supervisión de peritos, señalando expresamente la existencia de colegios de valuadores fraudulentos.

Estos documentos permiten comprender que la corrupción valuatoria tiene antecedentes que alcanzan a profesionistas, empresas, desarrolladores, intermediarios e instituciones. Su persistencia exige estudiar también la cultura económica que permite que estas prácticas encuentren participantes dispuestos a sostenerlas.

La contradicción de los registros inmobiliarios mexicanos

La información registral ofrece otra dificultad particularmente importante.

En México existen operaciones cuyo precio efectivamente pagado difiere del importe declarado en la escritura. Algunas compraventas se formalizan utilizando cantidades inferiores al precio negociado, aprovechando las diferencias que existen entre los valores catastrales y comerciales.

La desactualización catastral ha sido un problema histórico. En determinadas zonas, los valores administrativos pueden permanecer considerablemente por debajo de los precios que realmente alcanza el mercado, generando incentivos para utilizar referencias fiscales inferiores a las cantidades pagadas.

Debemos considerar que el valor catastral, la base gravable, el precio declarado en una escritura y la cantidad efectivamente entregada pueden ser magnitudes diferentes.

En Chihuahua, el artículo 158 del Código Municipal contempla, para determinar la base del impuesto sobre traslación de dominio, el mayor entre el valor obtenido mediante avalúo, el valor catastral y el valor señalado en el acto de adquisición. Esta disposición pretende establecer una referencia fiscal, pero su aplicación tampoco garantiza que todos los importes declarados correspondan fielmente a las condiciones económicas de las operaciones.

Si una propiedad se vende en cinco millones de pesos y las partes declaran una cantidad inferior, el registro puede terminar representando un precio distinto del efectivamente pagado. Cuando posteriormente se consulta esa operación como antecedente comercial, su utilidad dependerá de conocer la diferencia entre ambos importes.

En el extremo contrario encontramos operaciones financiadas mediante créditos hipotecarios donde determinados participantes buscan elevar artificialmente el precio documentado y el avalúo. En estos casos el comprador puede intentar obtener recursos adicionales para gastos de adquisición, adecuaciones o necesidades particulares de liquidez. El vendedor consigue concretar la operación y el intermediario que participa en la gestión obtiene su remuneración. El valuador que acepta modificar el resultado asegura la contratación y, cuando existen pagos adicionales indebidos, también obtiene un beneficio económico directo.

La institución financiera puede registrar un crédito mayor y percibir intereses sobre un capital superior, aunque al mismo tiempo aumenta su exposición frente a una garantía cuyo valor efectivo resulta menor al documentado.

En las hipotecas tradicionales, el banco suele calcular el aforo considerando el menor entre el precio de compraventa y el avalúo. Por ello, estas prácticas pueden requerir también alterar las condiciones declaradas de la operación, simular aportaciones o establecer acuerdos económicos fuera de los documentos presentados al banco.

Las consecuencias aparecen cuando el acreditado incumple y el inmueble debe utilizarse para recuperar el financiamiento. Entonces se descubre cuánto dinero está dispuesto a pagar realmente un comprador por esa garantía.

Eso genera registros de compraventas que pueden contener precios inferiores a los realmente pagados, así como operaciones hipotecarias donde las cifras documentadas pueden haber sido artificialmente elevadas.

La Sociedad Hipotecaria Federal utiliza información de avalúos de viviendas adquiridas mediante financiamiento hipotecario para construir sus indicadores. En el reporte del segundo trimestre de 2026 informó que el valor promedio nacional de avalúo durante el primer semestre alcanzó 1,960,032 pesos y que la mediana fue de 1,299,580 pesos.

Estos indicadores aportan información importante sobre la evolución del mercado hipotecario, sin embargo su interpretación exige recordar la procedencia de los datos. El valor determinado mediante un avalúo necesita distinguirse del precio efectivo de cierre, especialmente cuando pretendemos utilizarlo para medir la evolución económica de las propiedades.

La dificultad consiste en que las distorsiones pueden actuar en direcciones contrarias. Unas reducen artificialmente los precios registrados y otras los incrementan. Al reunir ambas fuentes en sistemas estadísticos, los errores pueden trasladarse a los resultados mientras permanezcan sin identificar.

La cantidad de antecedentes disponibles adquiere verdadero valor cuando conocemos su origen y tenemos mecanismos para verificar las condiciones económicas que representan.

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Lo que están desarrollando otros países.-

Al revisar las metodologías internacionales encontramos que los enfoques tradicionales de valuación continúan vigentes. Las diferencias más importantes aparecen en la disponibilidad de información, la calidad de los registros y los mecanismos utilizados para comprobar la precisión de los resultados.

En Inglaterra y Gales, el HM Land Registry mantiene una base pública de precios efectivamente pagados por inmuebles residenciales registrados desde 1995. La información se actualiza periódicamente y permite estudiar transacciones, localizaciones, fechas y evolución de precios, con las limitaciones propias de las operaciones excluidas o registradas con retraso.

Este sistema proporciona una referencia considerablemente más útil que una colección de anuncios comerciales porque documenta compraventas realizadas.

Los Países Bajos utilizan el sistema WOZ, mediante el cual los municipios calculan anualmente los valores inmobiliarios con apoyo de información catastral, características físicas y precios de compraventas. La Waarderingskamer, organismo supervisor del sistema, explica cómo se examinan las transacciones, se depuran las operaciones que presentan condiciones particulares y se desarrollan modelos de valuación masiva cuyos resultados son revisados por profesionales.

En Suiza encontramos una evolución particularmente interesante por el rigor con que se han desarrollado los modelos estadísticos y los mecanismos para estudiar operaciones inmobiliarias. La Oficina Federal de Estadística utiliza un índice de precios residenciales construido con información procedente de las principales instituciones hipotecarias del país, cuyos registros abarcan aproximadamente el 90% del mercado medido por volumen hipotecario.

La metodología oficial suiza toma como referencia los precios consignados en contratos de compraventa efectuados en condiciones de mercado. Excluye operaciones realizadas en condiciones preferenciales, como determinadas transmisiones familiares, e incorpora características físicas y geográficas para estudiar las diferencias entre propiedades.

Mediante modelos hedónicos (El modelo de precios hedónicos es un método económico que calcula el valor real de un bien descomponiéndolo en sus características individuales, determinando cuánto aporta cada atributo al precio total. En lugar de ver un producto como un bloque único, este modelo asume que el precio de mercado es la suma de los valores que los compradores asignan a cada uno de sus componentes o calidades.), los investigadores ajustan estadísticamente los efectos de la superficie, ubicación, tipología y demás características de los inmuebles. Los modelos se recalculan anualmente y los datos pasan por procedimientos de validación para identificar registros incompletos, errores y valores atípicos. Este sistema se utiliza para elaborar indicadores nacionales y constituye una aplicación concreta de la valuación apoyada en información de transacciones.

También operan empresas especializadas como Wüest Partner e IAZI, que han desarrollado tecnologías de valuación hedónica y análisis inmobiliario para instituciones financieras, inversionistas y profesionales del sector. Wüest Partner publica índices ajustados por calidad con información de operaciones residenciales desde 1985 y utiliza modelos hedónicos desde finales de la década de 1990.

Me parece especialmente importante que el Banco Nacional Suizo publique estadísticas que distinguen los precios de oferta de los precios de transacción. Esta separación permite estudiar la evolución de las expectativas comerciales y contrastarla con los importes documentados en operaciones realizadas.

Suiza también ofrece una referencia extraordinariamente pertinente para la valuación agropecuaria. Su legislación rural contempla el Ertragswert, o valor de rendimiento agrícola, mediante el cual determinados inmuebles y explotaciones se valoran considerando su capacidad económica de producción bajo condiciones ordinarias de aprovechamiento.

La Oficina Federal de Agricultura de Suiza establece las bases de este procedimiento mediante su Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (2018), manual oficial de valuación agrícola. El estudio debe considerar la capacidad productiva sostenible del inmueble bajo una administración habitual, las condiciones del suelo, el clima, las características de la explotación y el rendimiento atribuible a sus recursos. La metodología también contempla instalaciones y construcciones agrícolas según su función económica.

El cálculo del valor de rendimiento utiliza referencias de varios años y tasas de capitalización definidas dentro del marco jurídico agrario. La legislación suiza establece aplicaciones específicas para transmisiones hereditarias, derechos de adquisición preferente, arrendamientos y determinados límites de financiamiento, por lo que este valor regulado tiene una finalidad diferente del precio comercial libre.

La Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes, publicada por el Bundesamt für Landwirtschaft en 2018, constituye una referencia bibliográfica especialmente interesante porque desarrolla procedimientos para valorar suelos, instalaciones, construcciones e infraestructura productiva, incluyendo factores de calidad del suelo, pendientes, condiciones climáticas y disponibilidad de riego.

Así mismo los cantones participan en la aplicación de estas estimaciones y el gobierno federal examina periódicamente la evolución del valor económico de las explotaciones. El informe de seguimiento publicado en noviembre de 2025 por la Oficina Federal de Agricultura estudia la evolución del nivel de valor de rendimiento utilizando información contable agrícola y distingue regiones de valle, colina y montaña.

El sistema suizo no elimina los errores de estimación ni garantiza que todos sus resultados representen una verdad económica absoluta, pero sus metodologías muestran cómo pueden integrarse las transacciones verificadas, los modelos estadísticos y la capacidad productiva dentro de estructuras institucionales especializadas.

En Estados Unidos se han desarrollado modelos automatizados de valuación conocidos como Automated Valuation Models (AVM), capaces de procesar grandes cantidades de información sobre propiedades, transacciones, características físicas y condiciones de mercado.

Estos sistemas utilizan regresiones hedónicas, análisis espacial, series temporales y procedimientos de aprendizaje automático para estimar relaciones entre los atributos de los inmuebles y los precios registrados.

Desde octubre de 2025 entraron en vigor disposiciones federales estadounidenses de control de calidad para determinados usos hipotecarios de los AVM. Entre sus exigencias se encuentran medidas contra la manipulación de datos, conflictos de interés, pruebas aleatorias y revisión de los resultados.

Todas estas herramientas permitan comparar los valores estimados con los precios de operaciones posteriores, calcular márgenes de error y estudiar las desviaciones recurrentes.

Un sistema que detecte cuándo determinados valuadores producen resultados sistemáticamente superiores a los precios efectivos de cierre ayudaría a identificar problemas metodológicos y prácticas que ameritan investigación.

Las International Valuation Standards (IVS), cuya edición actual entró en vigor en enero de 2025, también incorporan exigencias relacionadas con los datos, modelos, documentación y procedimientos empleados para determinar el valor. Su estructura incluye estándares específicos para bienes inmuebles y propiedades destinadas a desarrollo.

La precisión de estas metodologías continúa dependiendo de la información utilizada. Los modelos estadísticos permiten estudiar relaciones complejas, identificar desviaciones y procesar grandes cantidades de datos, pero sus conclusiones necesitan alimentarse de antecedentes verificables.

En México necesitamos avanzar simultáneamente en ambos sentidos: perfeccionar nuestras metodologías y construir fuentes de información que representen mejor las operaciones reales.

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El valor y energía y los recursos necesarios para producir un inmueble:

Entre los desarrollos internacionales encuentro especialmente interesante la investigación sobre la energía necesaria para producir y mantener los edificios.

Toda construcción concentra recursos materiales y energéticos que pueden cuantificarse. La extracción de minerales, fabricación de acero, cemento, aluminio y vidrio, transporte de materiales, operación de maquinaria y ejecución de la obra requieren cantidades de energía expresadas generalmente en megajulios o kilovatios-hora.

El concepto de energía incorporada (embodied energy) permite estudiar el consumo energético asociado a los procesos productivos. Podemos ampliar este análisis al funcionamiento del edificio durante su vida útil, incluyendo climatización, iluminación, equipos, mantenimiento, reparaciones y rehabilitaciones.

El análisis de carbono incorporado utiliza una magnitud distinta, relacionada con las emisiones generadas durante esos procesos. Su cuantificación permite comprender el impacto ambiental de la construcción y relacionarlo con costos, materiales, tecnologías y exigencias regulatorias.

La Royal Institution of Chartered Surveyors estableció un estándar internacional para evaluar las emisiones de carbono durante el ciclo de vida de las construcciones, vigente desde julio de 2024.

En abril de 2026 entró en vigor la cuarta edición de su estándar de sostenibilidad y factores ESG para la valuación comercial, que desarrolla criterios para incorporar factores ambientales y económicos relevantes en las estimaciones inmobiliarias.

La Unión Europea también avanza en esta dirección. La Directiva 2024/1275 establece obligaciones para calcular y comunicar el potencial de calentamiento global durante el ciclo de vida de edificios nuevos con superficie útil superior a 1,000 metros cuadrados desde 2028, ampliando el requisito a todos los edificios nuevos en 2030.

Estas investigaciones permiten estudiar dimensiones físicas y económicas que tradicionalmente reciben poca atención dentro de los avalúos.

Un inmueble representa una acumulación de energía, trabajo, materias primas, tecnología e infraestructura. Conocer los recursos necesarios para producirlo nos ayuda a comprender su eficiencia, costos futuros, mantenimiento y condiciones de aprovechamiento.

Naturalmente, la cantidad de energía invertida en una construcción guarda una relación distinta de su precio comercial. Un edificio puede demandar enormes recursos durante su producción y tener poca demanda en determinada ubicación, mientras otro más sencillo puede alcanzar valores elevados por su utilidad, localización o escasez.

Por ello encuentro interesante desarrollar investigaciones que relacionen las unidades energéticas empleadas en la producción inmobiliaria con los costos de reposición, la eficiencia operativa y las condiciones del mercado.

Una investigación presentada por la RICS en 2026, denominada House Prices and Energy Efficiency in England and Wales, examinó aproximadamente 6.8 millones de transacciones realizadas entre 2014 y 2024. Encontró que las viviendas con clasificación energética A alcanzaron, en promedio, un precio por metro cuadrado 2.9% superior al de aquellas clasificadas D, aunque la relación mostró diferencias entre clasificaciones y tipos de vivienda.

Estas investigaciones ofrecen un campo amplio para mejorar nuestra comprensión del valor inmobiliario, incorporando información física que puede relacionarse con la producción, conservación y utilización económica del bien.

La valuación de ranchos ganaderos y la productividad real de la tierra

En la valuación de inmuebles agropecuarios encuentro otra distorsión frecuente, particularmente en los ranchos ganaderos. Se acostumbra establecer el precio por hectárea tomando como referencia otros predios de la región, considerando su superficie, ubicación, accesos, disponibilidad de agua y equipamiento. Aunque estos elementos tienen importancia, el valor económico de un rancho destinado a la ganadería está estrechamente relacionado con la cantidad de ganado que sus tierras pueden sostener y con la productividad que realmente puede obtenerse de ellas.

Un rancho de quince mil hectáreas puede tener una capacidad productiva considerablemente inferior a otro de ocho mil. La diferencia depende de las características del suelo, la composición botánica, la cobertura vegetal, las precipitaciones, la distribución del agua, la topografía y el manejo histórico de los pastizales.

La vegetación constituye el recurso productivo fundamental de la ganadería extensiva. Su disponibilidad y capacidad de regeneración determinan cuántas unidades animales pueden sostenerse durante un periodo determinado sin deteriorar progresivamente el agostadero.

En México contamos con antecedentes técnicos especializados para estudiar este fenómeno. La Comisión Técnico Consultiva para la Determinación Regional de los Coeficientes de Agostadero (COTECOCA) desarrolló metodologías para establecer la superficie necesaria para sostener una unidad animal, expresada en hectáreas por unidad animal.

La Secretaría de Agricultura, en el Manual de Organización de su Delegación Estatal en Chihuahua (2009), atribuye a COTECOCA la determinación de los coeficientes de agostadero a escala predial, distrital y municipal, así como la realización de estudios sobre las condiciones actuales y el potencial forrajero de los terrenos.

Por su parte, un estudio académico publicado en 2022, Ganadería colectiva e individual en el sistema vaca-becerro en agostaderos de uso común en el Altiplano de México, explica que el coeficiente de agostadero expresa las hectáreas necesarias para mantener una unidad animal durante un año sin comprometer los recursos naturales. También advierte que muchos coeficientes históricos no se actualizan continuamente, situación que limita su utilización para representar las condiciones actuales de un predio.

En las estadísticas históricas de COTECOCA, reproducidas por SEMARNAT en su Compendio de Estadísticas Ambientales, Chihuahua presentaba coeficientes que oscilaban entre 8 y 60 hectáreas por unidad animal, con un promedio ponderado estatal de 20.07 hectáreas. El dato aparece en el cuadro III.1.5.4, «Coeficientes de agostadero por entidad federativa». Se trata de referencias regionales históricas que deben contrastarse con el estudio técnico actualizado de cada propiedad.

La diferencia es económicamente enorme. Pensemos en dos ranchos de doce mil hectáreas cada uno. Si el primero dispone de un agostadero capaz de sostener una unidad animal por cada doce hectáreas, su capacidad teórica sería de mil unidades animales. Si el segundo necesita treinta hectáreas para sostener esa misma unidad, su capacidad sería de cuatrocientas.

Ambos tienen la misma superficie, pero el primero podría sostener dos veces y media la carga ganadera del segundo bajo las condiciones consideradas. La rentabilidad final dependería también de los costos, el manejo, la reproducción, la disponibilidad de agua y el comportamiento del mercado ganadero, aunque la diferencia productiva original resulta evidente.

Aquí es donde considero que la valuación agropecuaria necesita una investigación más profunda. Cuando se utiliza el precio por hectárea de un rancho cercano como referencia, debemos determinar si ambos tienen una productividad semejante. La proximidad geográfica resulta insuficiente para considerar equivalentes dos predios cuyos agostaderos tienen diferente composición vegetal, capacidad de recuperación o disponibilidad de agua.

El estudio debería identificar la superficie efectiva de pastoreo, clasificar las asociaciones vegetales, medir la producción de materia seca aprovechable, estudiar la distribución estacional del forraje y calcular la carga ganadera que puede sostenerse durante varios ciclos climáticos.

También necesitamos considerar el deterioro provocado por el sobrepastoreo. Un rancho que anteriormente soportaba determinada cantidad de animales puede haber perdido parte de su productividad debido a la reducción de las especies forrajeras más importantes, compactación del suelo, erosión o invasión de especies vegetales de menor valor alimenticio.

Su productividad futura exige conocer el estado actual del agostadero y el tiempo e inversión necesarios para recuperar sus condiciones. La presencia de una cubierta vegetal aparentemente abundante tampoco garantiza un pastizal de alta calidad nutricional.

En regiones áridas y semiáridas, como buena parte de Chihuahua, las variaciones de precipitación introducen además un riesgo importante. La capacidad de carga calculada durante un año favorable puede resultar excesiva cuando se presentan periodos prolongados de sequía. Por ello, una valuación sustentada en productividad necesita incorporar el comportamiento climático y establecer escenarios razonables de aprovechamiento sostenible.

El INDAABIN, mediante el procedimiento técnico PT-BDT publicado en el Diario Oficial de la Federación el 12 de enero de 2009, contempló expresamente el cálculo del valor de agostaderos a partir de los beneficios económicos derivados de su aprovechamiento ganadero. En particular, su apartado 2.5.6 desarrolla el Método de Capitalización de la Rentabilidad de la Producción Anual, que relaciona los coeficientes de agostadero, el incremento de peso de los animales durante el pastoreo y el beneficio económico generado por la vegetación aprovechada.

Aunque dicho procedimiento tiene una finalidad específica de indemnización y valuación de bienes distintos de la tierra, demuestra que la capacidad productiva del pastizal puede convertirse en una variable económica cuantificable.

Este principio debería tener mayor peso al investigar el valor comercial de los ranchos destinados a la explotación ganadera.

El equipamiento merece un análisis propio. Las casas, bodegas, corrales, cercos, caminos interiores, instalaciones hidráulicas y demás construcciones representan inversiones que pueden tener una utilidad importante, pero su costo físico no necesariamente determina una proporción equivalente del valor económico total de la propiedad.

En un rancho extensivo de varios miles de hectáreas, una casa de buena calidad o una bodega construida con materiales costosos pueden representar una cantidad relativamente reducida respecto al valor global del predio. Incluso cuando las instalaciones tienen costos elevados de reposición, necesitamos determinar hasta dónde contribuyen efectivamente a la productividad y operación del inmueble.

La disponibilidad de agua para el ganado, la adecuada distribución de bebederos y la infraestructura que permite aprovechar superficies anteriormente inaccesibles pueden tener una influencia productiva considerable. Otras construcciones pueden resultar poco relevantes para la explotación y representar gastos de conservación que el futuro comprador tendrá que asumir.

En determinadas propiedades también intervienen valores complementarios relacionados con la actividad cinegética, aprovechamientos forestales, recursos hídricos, potencial turístico y otras posibilidades de explotación legalmente permitidas. Estas condiciones necesitan estudiarse individualmente para comprender su aportación económica y evitar atribuirles beneficios inexistentes.

Creo que la valuación ganadera debería relacionar sistemáticamente la capacidad de carga sostenible con los ingresos que pueden obtenerse de una explotación técnicamente administrada, incluyendo tasas reproductivas, producción de becerros, ganancias de peso, suplementación, sanidad, mano de obra, mantenimiento, mortalidad y demás costos operativos.

El ingreso neto esperado y su comportamiento durante distintos ciclos climáticos aportarían una referencia para contrastar el precio comercial por hectárea.

Cuando un rancho se anuncia tomando como comparable otro que tiene una productividad forrajera muy superior, el precio solicitado puede adquirir una apariencia de razonabilidad únicamente por su ubicación o superficie. La diferencia verdadera se encuentra en lo que cada hectárea es capaz de producir y sostener durante el tiempo.

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La valuación de huertas frutícolas y su capacidad económica de producción

Encuentro una situación semejante en las propiedades agrícolas dedicadas a la fruticultura. Dos huertas localizadas en una misma región pueden tener superficies e infraestructura similares y, sin embargo, producir cantidades muy diferentes de fruta, con calidades comerciales, costos y perspectivas de rentabilidad distintas.

En Chihuahua podemos observarlo particularmente en las huertas de manzana, aunque el mismo razonamiento se extiende a nogaleras y otros cultivos frutales.

La productividad depende de la edad de los árboles, su variedad, densidad de plantación, estado sanitario, disponibilidad y calidad del agua, condiciones del suelo, manejo de poda, fertilización, polinización, exposición a heladas y capacidad para sostener cosechas comercialmente aprovechables.

Una huerta con árboles jóvenes que todavía no alcanzan plena producción presenta condiciones económicas distintas de otra que se encuentra en su periodo de máximo rendimiento. Lo mismo sucede con plantaciones envejecidas, cuyos costos de mantenimiento aumentan y cuya productividad puede comenzar a disminuir.

El valor de un predio frutícola necesita considerar esos ciclos biológicos porque el comprador adquiere una capacidad productiva que cambiará a lo largo de los años.

En ocasiones encontramos huertas que se ofrecen tomando como referencia el precio por hectárea de propiedades cercanas con rendimientos considerablemente superiores. La información comercial puede mostrar valores aparentemente semejantes, mientras la producción histórica, los costos de operación y la rentabilidad neta de ambos inmuebles son profundamente diferentes.

Pensemos en dos huertas de trescientas hectáreas dedicadas a una misma especie frutal. La primera produce veinticinco toneladas comerciales por hectárea y la segunda apenas doce. Bajo esas condiciones ilustrativas, la primera genera 1,500 toneladas anuales y la segunda 900. Si ambas se ofrecen a precios semejantes por hectárea, el comprador necesita investigar qué explica esa diferencia productiva y cuánto costaría corregirla. Puede deberse a variedades, edad de las plantaciones, deficiencias de riego, problemas sanitarios o condiciones permanentes del suelo y del clima.

La cantidad cosechada tampoco explica por sí sola el resultado económico. Es indispensable conocer cuánta fruta reúne las características para comercializarse en los mercados de mayor valor, qué proporción termina destinada a industria, cuáles son las mermas y qué precio neto recibe el productor después de cosecha, selección, empaque, refrigeración, transporte y comercialización.

La disponibilidad de agua adquiere una importancia determinante. Una huerta con infraestructura de riego instalada puede enfrentar restricciones de suministro, costos elevados de bombeo o problemas de calidad que limitan su productividad. Los derechos y condiciones legales para aprovechar el recurso también deben formar parte de la investigación.

Otro elemento frecuentemente subestimado es la necesidad de reinversión. Las plantaciones frutícolas tienen una vida económica durante la cual producen ingresos, pero también requieren reposición de árboles, renovación de sistemas de riego, maquinaria y mejoras para conservar su productividad.

En México existen procedimientos técnicos que reconocen estas diferencias. La Metodología de los servicios valuatorios regulados por el INDAABIN para estimar el valor de los bienes distintos a la tierra, publicada en el Diario Oficial de la Federación en 2017, contempla los cultivos perennes y utiliza información de costos de producción, insumos agrícolas, características regionales y paquetes tecnológicos de producción.

Este procedimiento está destinado a la valuación de bienes distintos de la tierra dentro del ámbito del INDAABIN, y constituye una referencia técnica relevante para estudiar los componentes productivos de una explotación agrícola.

Por su parte, Giuseppe Cucuzza, Marika Cerro y Laura Giuffrida, investigadores de la Universidad de Catania, publicaron en septiembre de 2024 el artículo científico Asking Price for the Assessment of a Fruit Orchard: Some Evidence Using the Remote Segments Approach, en la revista Economies, volumen 12, número 10, artículo 264.

La investigación utilizó información técnica y económica obtenida directamente de productores, incluyendo superficies, inversiones, operaciones agrícolas, requerimientos de mano de obra, costos y rendimientos. A partir de esos datos calcularon flujos económicos y aplicaron procedimientos de valor presente neto para estimar el valor de la huerta durante su ciclo productivo.

Considero que este enfoque proporciona una herramienta especialmente útil para estudiar inmuebles frutícolas. Podemos estimar la producción anual esperada, los precios netos de comercialización, los gastos necesarios para obtenerla y las inversiones que deberán realizarse durante los años siguientes. Después, mediante una tasa de descuento que incorpore el riesgo, podemos calcular el valor presente de los beneficios económicos futuros.

Esto permite investigar con mayor precisión la relación entre el precio solicitado por una huerta y la productividad que realmente está ofreciendo al comprador.

Cuando el propietario presenta registros históricos de cosecha, costos de producción, calidad comercial y ventas, el análisis puede apoyarse en información verificable. Si esos registros no existen o resultan inconsistentes, necesitamos recurrir a estudios agronómicos y referencias productivas regionales para construir escenarios que reflejen las condiciones reales del predio.

El trabajo debe distinguir el valor de la tierra, las plantaciones, el equipamiento y los derechos asociados, evitando duplicar componentes económicos cuando se combinan el enfoque físico y el de ingresos.

La ubicación y los comparables continúan siendo relevantes, especialmente cuando existen compradores dispuestos a pagar por características adicionales o posibilidades de aprovechamiento futuro. Pero una huerta destinada a producir fruta necesita analizarse también por su capacidad comprobable para generar ingresos.

La relación entre producción y valor resulta particularmente importante en propiedades agrícolas que requieren inversiones elevadas antes de recuperar el capital. Un error en la estimación de cosechas, precios comerciales o vida útil de las plantaciones puede modificar de manera considerable la rentabilidad esperada.

En los ranchos ganaderos y las huertas frutícolas encuentro, por tanto, una misma necesidad: relacionar el valor comercial de la tierra con su capacidad productiva sostenible y con los beneficios económicos que realmente puede entregar. La superficie y los precios de propiedades cercanas proporcionan referencias, pero la productividad de cada inmueble tiene que investigarse en sus propias condiciones.

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Chihuahua y la valuación de departamentos en torres:

En Chihuahua encuentro un mercado especialmente interesante para examinar las consecuencias de nuestra manera de establecer valores: los departamentos en torres residenciales.

La ciudad ha experimentado un crecimiento relativamente reciente de desarrollos verticales en sectores como Distrito 1, San Felipe, Cantera y el corredor del Periférico de la Juventud. Durante décadas predominó una expansión urbana horizontal y, aunque los edificios de departamentos tienen antecedentes importantes, la proliferación de torres residenciales de precios elevados está modificando nuestra estructura inmobiliaria.

Según información de la Dirección de Desarrollo Urbano y Ecología, difundida por El Heraldo de Chihuahua en febrero de 2026, desde 2021 se habían autorizado 61 proyectos de construcción vertical.

Posteriormente, El Diario de Chihuahua informó en julio de 2026 que la ciudad contaba con aproximadamente quince torres de gran altura consolidadas y otras diez en ejecución o desarrollo, además de edificaciones de menor altura.

El crecimiento de la oferta exige estudiar su relación con la capacidad de absorción comercial.

En agosto de 2025, El Diario de Chihuahua reportó una disminución aproximada del 5% en las ventas de vivienda vertical, de acuerdo con declaraciones de un especialista inmobiliario que atribuía parte de las dificultades a la incertidumbre económica y al aplazamiento de decisiones de compra.

Por otra parte, un análisis publicado por El Economista en junio de 2026, con información de Tinsa y Accumin Intelligence, reportó una apreciación anual de 11.4% para la vivienda en Chihuahua capital. También señaló que la oferta de departamentos se concentraba principalmente en el segmento de alta gama.

Tenemos un mercado donde continúan apareciendo proyectos, los indicadores generales de vivienda registran incrementos y determinados desarrolladores enfrentan dificultades para comercializar sus unidades.

Es sumamente importante observar la relación entre los precios anunciados, las rentas que realmente consiguen los propietarios y los periodos de desocupación. Un departamento puede estar valuado en ocho millones de pesos y permanecer varios meses desocupado. Durante ese tiempo el propietario continúa pagando impuestos, mantenimiento, seguros, conservación y otros gastos. Si intenta arrendarlo, necesita competir con las unidades disponibles en el mismo edificio y en desarrollos semejantes.

Las cuotas de mantenimiento de una torre pueden representar obligaciones importantes debido a los elevadores, vigilancia, instalaciones comunes, albercas, climatización y administración. Son costos que afectan directamente la rentabilidad del inversionista.

Tomemos como referencia una publicación comercial de Torre Lumina, donde se anunciaba un departamento de aproximadamente 159 metros cuadrados en 7.75 millones de pesos, con una renta solicitada de 30,000 pesos mensuales más mantenimiento.

Si consiguiera arrendarse durante los doce meses del año, produciría 360,000 pesos brutos anuales, equivalentes al 4.65% del precio anunciado. Con once meses efectivos de ocupación, el ingreso bruto descendería a 330,000 pesos, equivalente al 4.26%. Si permaneciera desocupado durante dos meses, recibiría 300,000 pesos, equivalentes al 3.87% anual.

Todavía tendríamos que descontar los gastos que corresponden al propietario para determinar la rentabilidad neta.

Estos cálculos se realizan utilizando dos precios publicados. Desconocemos cuánto pagaría finalmente un comprador por esa unidad y cuánto aceptaría realmente un inquilino por arrendarla. La información que necesitamos para determinar el valor económico del departamento exige conocer precisamente esas cifras.

En el caso de los departamentos adquiridos como inversión, considero indispensable relacionar su valor con los ingresos efectivos, los periodos de desocupación, los gastos operativos y las alternativas disponibles para colocar el capital.

También debemos estudiar la apreciación futura que el comprador espera conseguir. Cuando los rendimientos por arrendamiento son relativamente bajos, una parte importante del beneficio económico esperado puede depender de que el inmueble aumente de precio y consiga venderse posteriormente en una cantidad superior.

En mi observación comercial del mercado de torres en Chihuahua encuentro señales que justifican investigar una posible separación entre los precios anunciados y los valores que realmente puede sostener la demanda. Me refiero a unidades que permanecen disponibles durante periodos prolongados, departamentos ofrecidos simultáneamente para venta y arrendamiento, y propiedades de inversión que enfrentan periodos frecuentes de desocupación.

También considero necesario distinguir los departamentos destinados a habitación propia de aquellos adquiridos exclusivamente para inversión. Sus propietarios pueden aceptar condiciones diferentes de precio y rentabilidad, porque sus objetivos económicos y personales tampoco son los mismos.

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Lo que considero necesario cambiar en México:

Tenemos la oportunidad de desarrollar un sistema nacional de información inmobiliaria que integre antecedentes notariales, hipotecarios, catastrales y registrales, verificando las condiciones económicas que representa cada operación.

Me interesa especialmente que podamos distinguir el precio anunciado, el valor dictaminado, el importe consignado en la escritura, el valor utilizado para determinar impuestos y la cantidad efectivamente pagada entre comprador y vendedor.

Cada una de estas cifras tiene un significado distinto y puede aportar información valiosa cuando conocemos su procedencia.

La investigación de comparables necesita registrar también cuánto tiempo permaneció un inmueble en oferta, qué modificaciones tuvo su precio, cuáles fueron las condiciones de negociación y cuánto terminó pagando el comprador.

La existencia de numerosos anuncios permite conocer las expectativas de los vendedores, pero solamente las operaciones ya cerradas, cuyos importes reales hayan sido comprobados, permiten conocer cuánto están pagando efectivamente los compradores por inmuebles de características semejantes.

También considero indispensable perfeccionar la manera en que se aplican los factores de homologación, utilizando información verificable sobre diferencias entre precios solicitados y precios reales de cierre.

En los inmuebles destinados a inversión necesitamos desarrollar con mayor rigor las metodologías de ingresos, los análisis de flujos descontados, las tasas de capitalización y los escenarios de riesgo. El valor de un activo que produce rentas tiene una relación directa con sus ingresos, gastos, ocupación, liquidez y expectativas económicas.

En las propiedades agropecuarias considero igualmente importante incorporar análisis técnicos de productividad que puedan contrastarse con la información comercial. La capacidad de carga ganadera, la condición de los agostaderos, los rendimientos agrícolas por hectárea, la disponibilidad de agua y los registros económicos de las explotaciones permitirían comprender diferencias que frecuentemente quedan ocultas cuando dos predios se consideran comparables por su ubicación y superficie. Estos estudios requieren profesionales capaces de relacionar la investigación inmobiliaria con la agronomía, la ganadería y las finanzas.

Los modelos residuales dinámicos deberían utilizarse con mayor profundidad para examinar proyectos de desarrollo, considerando costos, financiamiento, plazos de comercialización y escenarios de absorción. De esta manera podemos conocer cuánto cambia la viabilidad económica cuando disminuyen las ventas, aumentan los costos o se prolonga la recuperación de la inversión.

La incorporación de modelos estadísticos permitiría también analizar las desviaciones entre los valores dictaminados y los precios posteriores de cierre. Con suficiente información podríamos identificar qué metodologías producen resultados más precisos, qué segmentos presentan mayores errores y cuáles valuadores generan estimaciones sistemáticamente alejadas de las operaciones reales.

Los colegios profesionales, las unidades de valuación y las instituciones financieras deberían participar en la supervisión de estos resultados mediante mecanismos de independencia y auditoría que permitan investigar irregularidades.

La incorporación de mediciones energéticas, ambientales y de eficiencia económica ampliaría igualmente nuestra comprensión de los inmuebles. El costo de producir una construcción, los recursos necesarios para mantenerla y su capacidad para generar beneficios constituyen información que merece relacionarse con los resultados comerciales.

Sin embargo, considero que el perfeccionamiento técnico necesita acompañarse de un cambio cultural dentro del ejercicio profesional.

Mientras un propietario considere legítimo solicitar que el perito aumente un avalúo para satisfacer su expectativa, mientras un desarrollador pretenda condicionar el resultado de los dictámenes a sus precios de comercialización y mientras un valuador acepte modificar sus conclusiones para conservar un cliente, continuaremos reproduciendo distorsiones que afectan a todo el mercado.

La responsabilidad también corresponde a las instituciones que toleran estas prácticas, a los colegios que omiten investigarlas y a los intermediarios que utilizan valores artificiales para respaldar sus operaciones.

El mercado inmobiliario mexicano tiene una larga historia, profesionales preparados y metodologías capaces de alcanzar una precisión considerable. Disponemos también de herramientas internacionales que permiten perfeccionar la investigación de precios, estudiar el comportamiento económico de los inmuebles y evaluar la calidad de los resultados.

Después de analizar nuestra evolución y las experiencias de otros países, considero que uno de los obstáculos más importantes continúa siendo la normalización de prácticas que subordinan el criterio profesional a los intereses particulares.

La corrupción valuatoria afecta el precio que paga una familia por su vivienda, la rentabilidad de un inversionista, las garantías que respaldan los créditos y la información que posteriormente utilizamos para determinar el valor de otros bienes. Cuando estas distorsiones se acumulan, también pueden influir en las decisiones de construir nuevos desarrollos, ampliar la oferta y comprometer capital en mercados cuya demanda efectiva resulta inferior a la estimada.

La valuación inmobiliaria necesita recuperar el valor del criterio profesional independiente y aprovechar toda la información disponible para comprender los inmuebles como bienes físicos, económicos y patrimoniales.

Considero, además, que quienes participan en operaciones patrimoniales importantes deben examinar con mayor profundidad los resultados de los avalúos que reciben. Una cifra acompañada de la firma de un perito, una acreditación profesional y un documento técnicamente elaborado merece ser estudiada dentro de las condiciones económicas particulares del inmueble. Necesitamos comprender la procedencia de los comparables, la capacidad productiva o de generación de ingresos, los costos futuros, la liquidez y las circunstancias del mercado antes de comprometer capital.

En las inversiones inmobiliarias de mayor valor, esta investigación adquiere una importancia estratégica. La diferencia entre una adquisición favorable y una decisión patrimonial equivocada puede encontrarse en factores que el dictamen convencional analiza de manera limitada: la productividad efectiva de un rancho, el envejecimiento de una huerta, la disponibilidad futura de agua, la absorción comercial de un desarrollo o la verdadera rentabilidad de un edificio. Una evaluación independiente que relacione estos elementos permite comprender mejor el activo y fundamentar tanto su negociación como su aprovechamiento posterior.

El propietario tiene derecho a conocer cuánto vale su patrimonio y el comprador necesita información confiable para decidir cuánto está dispuesto a pagar. El valuador ocupa una posición de responsabilidad entre ambos intereses y su obligación consiste en investigar y documentar el resultado que efectivamente puede sostener el mercado.

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Mientras en México sigamos considerando aceptable pedirle a un perito que «le suba al valor», continuaremos confundiendo nuestras expectativas económicas con el valor real de los inmuebles. Y mientras esa costumbre encuentre profesionistas e instituciones dispuestos a participar, las distorsiones seguirán reproduciéndose dentro de nuestro patrimonio colectivo.

Referencias bibliográficas complementarias: valuación agropecuaria y metodología suiza

Bundesamt für Landwirtschaft — Oficina Federal de Agricultura de Suiza. (2018). Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes. Manual oficial de estimación del valor de rendimiento agrícola, anexo de la ordenanza suiza sobre derecho agrario. Consultar documento.

Bundesamt für Landwirtschaft. (2025). Monitoring Wertniveau Ertragswert 2023. Informe de seguimiento del valor de rendimiento de explotaciones agrícolas suizas, publicado en noviembre de 2025. Consultar documento.

Secretaría de Agricultura, Ganadería, Desarrollo Rural, Pesca y Alimentación. (2009). Manual de Organización de la Delegación Estatal en Chihuahua. Apartado de la Comisión Técnica Consultiva de Coeficientes de Agostadero (COTECOCA). Consultar documento.

Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales. Compendio de Estadísticas Ambientales, cuadro III.1.5.4: «Coeficientes de agostadero por entidad federativa». Datos regionales de COTECOCA. Consultar fuente.

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. (2009). Procedimiento Técnico PT-BDT para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de los bienes agrícolas distintos de la tierra. Diario Oficial de la Federación, 12 de enero de 2009. Consultar norma.

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. (2017). Metodología de los servicios valuatorios regulados por el INDAABIN para estimar el valor de los bienes distintos a la tierra. Diario Oficial de la Federación. Consultar norma.

Cucuzza, G., Cerro, M. y Giuffrida, L. (2024). Asking Price for the Assessment of a Fruit Orchard: Some Evidence Using the Remote Segments Approach. Economies, 12(10), artículo 264. DOI: 10.3390/economies12100264.

Singerman, A. y Cruz, J. Understanding Investment Analysis for Farm Management. University of Florida, IFAS Extension, publicación FE1060. Análisis del valor presente neto y tasa interna de retorno aplicados a inversiones agrícolas, incluida la implantación de huertas. Consultar estudio.

Stokes, J. y Jansen, J. (2024). Farmland Valuation: Understanding Income Capitalization and Cap Rates. University of Nebraska–Lincoln, Department of Agricultural Economics, Cornhusker Economics, 19 de junio de 2024. Consultar estudio.

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“El valor de la tierra y la distorsión del mercado inmobiliario mexicano” es una obra original de Oscar Asajiro Otsuka Villagrán, publicada originalmente en Otsuka.mx. Se reservan los derechos de reproducción, adaptación, distribución, comunicación y publicación total o parcial de la obra, salvo los usos expresamente permitidos por la legislación aplicable. En los casos de cita o referencia permitidos, deberá reconocerse la autoría y señalarse www.otsuka.mx como fuente de la publicación original.

Publicación original: www.otsuka.mx
Autor: Oscar Asajiro Otsuka Villagrán
Primera versión: 24 de Octubre de 2026

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