EL CAPITAL DEL TERRITORIO

Por Oscar Asajiro Otsuka Villagrán

Publicado originalmente en Otsuka.mx

Primera publicación: 23 de junio de 2026

Versión 1.1 — septiembre de 2026

El capital del territorio

La infraestructura deja huella antes de quedar terminada.

Una carretera, una línea ferroviaria, una subestación o un nuevo cruce modifican la relación entre un lugar y todo aquello que lo rodea. Con el tiempo esa modificación alcanza el precio de la tierra. El proceso económico suele comenzar mucho antes.

El norte de México permite observarlo con claridad.

Durante el primer trimestre de 2026 Chihuahua registró exportaciones por 35,986 millones de dólares, 8.49% más que durante el trimestre anterior. Detrás de esa cifra existe una geografía física: fábricas, carreteras, patios, almacenes, energía, vivienda y miles de movimientos cotidianos entre México y Estados Unidos.

El territorio sostiene cada uno.

La inversión también continúa llegando a México. Durante el primer semestre de 2026 el país recibió 34,968 millones de dólares de inversión extranjera directa, el mayor monto registrado para un primer semestre. La manufactura concentró 13,482 millones, equivalentes al 38.6% del flujo total.

El número nacional permite conocer la escala. La decisión inmobiliaria ocurre después, sobre un punto específico del mapa.

Una empresa necesita energía en determinada cantidad. Requiere acceso para cierto tipo de transporte. Calcula minutos hasta una aduana, disponibilidad de personal y posibilidades de expansión.

Entonces la geografía adquiere precisión.

Un terreno situado dentro de un gran corredor industrial puede quedar excluido de esa actividad por una limitación eléctrica. Otro, aparentemente más distante, puede ocupar una posición extraordinaria gracias a su conectividad y a una reserva suficiente para crecer.

Esa diferencia constituye capital territorial.

Ciudad Juárez ofrece una referencia actual. Durante el segundo trimestre de 2026, el mercado industrial Clase A y B registró 242,900 m² de actividad neta acumulada, una disponibilidad de 10.03% y más de 81,000 m² en construcción.

La disponibilidad resulta particularmente interesante.

Durante los años de mayor presión, la escasez extrema de espacio redujo las alternativas de los usuarios. El mercado actual permite una selección más cuidadosa. Calidad del inmueble, ubicación e infraestructura vuelven a separar con mayor claridad un activo de otro.

Monterrey presenta otra escala: 25.8 millones de m² de inventario industrial, 877,000 m² de absorción neta acumulada y disponibilidad de 7.3% durante el mismo trimestre.

Las diferencias entre ambos mercados contienen una lección sencilla.

El norte industrial funciona como una red compuesta por territorios especializados.

Cada ciudad ha acumulado capacidades distintas a lo largo de décadas. Manufactura electrónica, automotriz, dispositivos médicos, logística o industria aeroespacial producen cadenas de proveedores, trabajadores especializados y conocimiento operativo que permanecen anclados al territorio.

Ese conocimiento tiene valor.

La infraestructura también lo tiene.

Una reserva territorial comienza a cambiar económicamente cuando se modifica la red que la rodea. El cambio puede aparecer a través de una carretera, una expansión urbana o una nueva capacidad energética. Su velocidad dependerá de la magnitud y de la certeza de cada transformación.

Ahí surge una distinción importante para quien analiza patrimonio.

Una obra terminada constituye una realidad física.

Un proyecto anunciado constituye información.

Una posibilidad apenas comentada constituye expectativa.

Cada una merece un peso diferente dentro de cualquier valuación.

Durante los ciclos expansivos resulta fácil confundirlas.

El trabajo analítico consiste en conocer el territorio con suficiente profundidad para distinguir lo que ya existe, aquello que se encuentra razonablemente encaminado y lo que permanece en el terreno de la posibilidad.

El mercado terminará asignando precios a esas diferencias.

Generalmente lo hace después.

El capital territorial comienza a construirse antes de que el concreto llegue.

Fuentes

Secretaría de Economía — Inversión Extranjera Directa, primer semestre de 2026.
INEGI / Data México — Exportaciones de Chihuahua, primer trimestre de 2026.
Colliers — Mercado industrial de Ciudad Juárez y Monterrey, segundo trimestre de 2026.

D. R. © 2026 Oscar Asajiro Otsuka Villagrán. Todos los derechos reservados.

“El capital del territorio” es una obra original de Oscar Asajiro Otsuka Villagrán, publicada originalmente en Otsuka.mx. Se reservan los derechos de reproducción, adaptación, distribución, comunicación y publicación total o parcial de la obra, salvo los usos expresamente permitidos por la legislación aplicable. En los casos de cita o referencia permitidos, deberá reconocerse la autoría y señalarse www.otsuka.mx como fuente de la publicación original.

Publicación original: www.otsuka.mx
Autor: Oscar Asajiro Otsuka Villagrán
Primera publicación: 23 de junio de 2026
Versión: 1.1 — septiembre de 2026

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