EL NUEVO VALOR DE LA TIERRA

Por Oscar Asajiro Otsuka Villagrán

Publicado originalmente en Otsuka.mx

Primera publicación: 1 de agosto de 2026

Versión 1.1 — septiembre de 2026

El nuevo valor de la tierra

Toda valuación contiene una interpretación del futuro

La tierra tiene una cualidad particular: permanece inmóvil mientras casi todo aquello que determina su valor cambia alrededor de ella.

Una hectárea conserva su superficie. El suelo puede seguir siendo el mismo, el título mantener su inscripción y los linderos permanecer durante generaciones. Mientras tanto cambia la disponibilidad de agua, aparece una carretera, crece una ciudad, se instala una industria, se modifica una condición sanitaria o una región encuentra una nueva conexión con el mercado.

El inmueble permanece en su lugar. Su posición económica puede transformarse por completo.

Durante muchos años resultó suficiente aproximarse al valor agropecuario mediante superficie, productividad, calidad del suelo, disponibilidad de agua y referencias de mercado cercanas. Todas continúan siendo variables esenciales. Su peso, sin embargo, depende cada vez más de la relación que mantienen entre sí.

El agua ofrece un ejemplo evidente. Su existencia adquiere sentidos diferentes según la condición del acuífero, la certeza jurídica de la concesión, la eficiencia con que puede utilizarse y la actividad económica que depende de ella. Dos superficies próximas pueden compartir clima y vocación productiva mientras sostienen expectativas patrimoniales profundamente distintas.

Lo mismo ocurre con la energía.

Un terreno cercano a un corredor industrial puede encontrarse, sobre el mapa, a pocos kilómetros de una zona de expansión. La distancia física dice poco cuando la capacidad eléctrica disponible, los accesos o las restricciones jurídicas impiden desarrollar aquello que aparentemente permite la ubicación.

El valor comienza a revelar su verdadera complejidad cuando el territorio se observa como un sistema.

Durante el segundo trimestre de 2026 la economía mexicana creció 1.9% anual. Las actividades primarias avanzaron 4.8%, las terciarias 2.3% y las secundarias 0.9%. El campo volvió a mostrar capacidad de crecimiento dentro de una economía que avanzó a una velocidad más moderada.

Ese comportamiento agregado resulta interesante; la propiedad individual exige una lectura más profunda.

Un rancho puede mantener productividad durante décadas gracias a una relación particularmente favorable entre suelo, vegetación, agua e infraestructura. Otro puede depender de condiciones climáticas excepcionalmente benignas. Una huerta puede poseer una extraordinaria capacidad productiva y cargar simultáneamente con una vulnerabilidad hídrica creciente. Una reserva territorial puede generar poco ingreso durante años mientras su entorno urbano o industrial modifica gradualmente sus posibilidades.

La superficie explica cuánto territorio existe. La capacidad del territorio explica lo que puede hacerse con él.

Esa diferencia se vuelve visible cuando aparece una perturbación.

El 14 de julio de 2026 Chihuahua confirmó su primer caso de gusano barrenador del ganado. En semanas, una variable biológica adquirió consecuencias productivas, sanitarias y comerciales. Para principios de septiembre, las acciones de control habían reducido de manera importante los casos activos y SENASICA reportaba la dispersión de decenas de millones de moscas estériles en la entidad.

La tierra siguió exactamente donde estaba.

Cambió el sistema económico que operaba sobre ella.

Ese tipo de acontecimientos recuerda que un activo territorial almacena capacidades que rara vez aparecen completas en una ficha inmobiliaria.

Algunas son visibles: superficie, construcciones, caminos, cercos, pozos.

Otras requieren investigación: derechos, antecedentes, presión hídrica, capacidad energética, condición sanitaria, restricciones ambientales y trayectoria probable del entorno.

También existe el tiempo.

Una propiedad próxima a una ciudad industrial puede permanecer prácticamente igual durante veinte años y cambiar de valor con rapidez cuando el crecimiento alcanza determinado punto. El mismo proceso puede operar en sentido inverso cuando desaparece una fuente de agua, se deteriora una ruta logística o una regulación restringe un uso que antes parecía posible.

Toda valuación contiene por ello una lectura del futuro.

La dificultad consiste en separar la posibilidad sustentada de la expectativa puramente comercial.

La expansión económica de Chihuahua vuelve especialmente relevante esa diferencia. Durante el primer trimestre de 2026 el estado registró exportaciones por 35,986 millones de dólares, 8.49% más que en el trimestre inmediato anterior. Esa escala productiva ejerce efectos territoriales: requiere suelo, infraestructura, energía, vivienda, almacenamiento, transporte y conexiones internacionales.

Esos efectos se distribuyen de manera desigual.

Una reserva territorial bien situada puede participar de ellos. Otra aparentemente semejante puede permanecer fuera de su trayectoria.

El análisis inmobiliario adquiere profundidad precisamente cuando logra entender esa diferencia antes de que resulte evidente.

La tierra acumula historia. El territorio acumula posibilidades.

El valor aparece en la relación entre ambas.

Fuentes

INEGI — Producto Interno Bruto Trimestral, segundo trimestre de 2026.
Secretaría de Economía / Data México — Exportaciones de Chihuahua, primer trimestre de 2026.
SENASICA y Gobierno del Estado de Chihuahua — Gusano Barrenador del Ganado, julio-septiembre de 2026.

D. R. © 2026 Oscar Asajiro Otsuka Villagrán. Todos los derechos reservados.

“El nuevo valor de la tierra” es una obra original de Oscar Asajiro Otsuka Villagrán, publicada originalmente en Otsuka.mx. Se reservan los derechos de reproducción, adaptación, distribución, comunicación y publicación total o parcial de la obra, salvo los usos expresamente permitidos por la legislación aplicable. En los casos de cita o referencia permitidos, deberá reconocerse la autoría y señalarse www.otsuka.mx como fuente de la publicación original.

Publicación original: www.otsuka.mx
Autor: Oscar Asajiro Otsuka Villagrán
Primera publicación: 1 de agosto de 2026
Versión: 1.1 — septiembre de 2026

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